Что такое ликвидная планировка и зачем она вообще нужна
Когда мы говорим «ликвидная планировка», по сути речь о том, насколько легко и выгодно квартиру можно будет продать или сдать. Ликвидность складывается из трех вещей: понятная геометрия помещений без лишних углов; гибкость использования комнат под разные сценарии жизни; адекватная площадь коридоров и санузлов без «съеденных» метров. В 2025 году к этому добавился еще один критерий — возможность адаптировать жильё под удалённую работу без капитальной перепланировки и конфликтов с БТИ.
Базовые термины: чтобы говорить на одном языке
Евроформат, классическая планировка и свободная планировка
Сейчас застройщики часто смешивают термины, поэтому разберёмся. «Классическая» планировка — отдельная кухня и изолированные комнаты, минимум совмещённых пространств. «Евроформат» — кухня-гостиная плюс одна или несколько спален. «Свободная планировка» — фактически большой короб, где несущие стены заданы, а перегородки владелец делает сам. Именно среди евроформата чаще всего рождаются популярные планировки квартир в новостройках 2025 года, потому что они лучше подстраиваются под изменяющийся образ жизни.
Текстовые диаграммы: как выглядит пространство на схеме
Чтобы не углубляться в сложные чертежи, удобно мыслить простыми текстовыми схемами. Например, типичный евроформат «однушки» можно записать так:
[Вход] → [Холл 4–5 м²] → [С/у 4 м²] | [Кухня-гостиная 17–20 м²] → [Спальня 11–13 м²] | [Лоджия].
А классическая двушка:
[Вход] → [Коридор 7–9 м²] → [Кухня 8–10 м²] | [Комната 14–16 м²] | [Комната 12–14 м²] | [С/у(1–2)].
Такие «линейные» схемы помогают быстрее оценить, где теряются метры и есть ли место под рабочую зону.
Какая планировка квартиры в новостройке самая ликвидная в 2025
Ключевые признаки ликвидности
По сделкам 2023–2025 годов больше всего выстреливают квартиры со следующими параметрами: разумная площадь 32–45 м² для «однушек» и 50–65 м² для «двушек», где каждый метр отрабатывает свою функцию; кухня-гостиная не менее 16–18 м², чтобы комфортно разместить диван и рабочее место; изолированные спальни правильной формы; минимум длинных «вагонных» коридоров. Если планировка удобно читается с первого взгляда, её легче продавать и риелтору, и конечному покупателю.
Сравнение с «устаревшими» вариантами
Для понимания контраста представьте два сценариия. Первый: длинный коридор 10 м², маленькая кухня 7 м², проходная гостиная, тесный совмещённый санузел. Второй: компактный холл 4–5 м², санузел 4 м², кухня-гостиная 18 м², отдельная спальня. В первом случае половина площади уходит на транзит и неудобства, во втором — на жизнь. На вторичном рынке сейчас всё хуже продаются варианты с проходными комнатами и «вагончиками», именно поэтому инвесторы всё активнее отсеивают подобные планировки ещё на стадии котлована.
Лучшая планировка 1-комнатной квартиры в новостройке
Оптимальная площадь и зонирование
Лучшая планировка 1-комнатной квартиры в новостройке в 2025 году — это чаще всего «евро-двушка»: формально однокомнатная, но по сути квартира с кухней-гостиной и отдельной спальней. Рабочий диапазон площади — 34–40 м². Золотая формула выглядит так:
[Холл 3–4 м²] → [С/у 3,5–4,5 м²] → [Кухня-гостиная 16–19 м²] → [Спальня 10–12 м²].
Такая схема позволяет жить паре, одному человеку с удалённой работой, а потом без проблем сдавать жильё молодым арендаторам.
Плюсы евроформата для «однушек»
Главное преимущество — универсальность. В кухне-гостиной легко выделяется три зоны: готовка, отдых, работа. В спальне — только сон и хранение вещей, что психологически комфортнее. Для аренды или перепродажи важно, что можно поставить раздвижную перегородку и получить дополнительную приватность. По факту такая «однушка» конкурирует по функционалу с маленькой двушкой, но стоит дешевле, поэтому на экспозиции в базе объявлений обычно «улетает» быстрее, чем классические узкие квартиры с маленькой кухней.
Лучшая планировка 2-комнатной квартиры в новостройке
Евро-трешка как новый стандарт
Если говорить о том, какая сегодня лучшая планировка 2-комнатной квартиры в новостройке, всё чаще в лидерах схема «евро-трешки»: большая кухня-гостиная плюс две спальни на площади 55–65 м². Условная диаграмма:
[Холл 4–5 м²] → [С/у 4–5 м²] → [Кухня-гостиная 18–22 м²] → [Спальня 11–13 м²] → [Спальня 10–12 м²].
Для семьи с ребёнком или пары с планами на детей это идеальный баланс. Одна спальня — родительская, вторая — детская или кабинет, а гостиная остаётся социальным центром без ощущения «общежития».
Чем она выигрывает у классической двушки
У классической двушки с отдельной кухней на 8–9 м² есть два минуса: тесное место для общения и отсутствие внятной общей зоны. В евро-трешке объединённое пространство можно конфигурировать:
— диван и ТВ-зона у окна,
— обеденный стол ближе к кухонному гарнитуру,
— рабочий стол в нише или у лоджии.
Такая гибкость расширяет круг потенциальных покупателей: квартира подходит и как семейное жильё, и как «инвестиционная» для аренды под несколько рабочих мест — тренд, который усилился с ростом удалёнки.
Как выбрать планировку квартиры в новостройке для перепродажи
Практические критерии для инвестора
Если смотреть на покупку как на инструмент инвестиций, выбор планировки становится задачей с понятными параметрами. На что обратить внимание, решая, как выбрать планировку квартиры в новостройке для перепродажи:
— геометрия комнат (избегайте острых углов и трапеций);
— возможность разместить полноценную кровать в спальне, а не диван;
— нормальная глубина комнат (не «вагоны» 2,5×6 м);
— логичное расположение стояков, чтобы не мешали расстановке мебели.
Чем меньше потенциальный покупатель думает «где тут поставить шкаф», тем быстрее состоится сделка.
На что смотрят арендаторы и конечные покупатели
Для арендатора критично три вещи: свет, шумоизоляция и возможность выделить рабочую зону. Для конечного собственника добавляются ещё два фактора — сценарии жизни с детьми и стареющими родителями. Поэтому ликвидными оказываются варианты, где можно:
— разделить спальни по разным сторонам кухни-гостиной;
— при необходимости устроить компактный кабинет без перепланировки;
— добавить систему хранения в холле, а не распихивать шкафы по комнатам.
Такие мелочи в сумме дают ощутимую прибавку к цене перепродажи по сравнению с соседними лотами.
Популярные планировки квартир в новостройках 2025: что реально покупают
Однокомнатные и студии
Студии по-прежнему присутствуют в проектах, но спрос сдвинулся в сторону «удлинённых» студий 24–28 м² с нишей под кровать и местом под стол. Однако в городах-миллионниках их постепенно обгоняют те самые евро-однушки с выделенной спальней. Они чуть дороже, но выигрывают по качеству жизни и перепродажной ценности. Интересный нюанс: покупатели чувствуют разницу даже по плану на сайте — «чистая» прямоугольная форма и широкое окно вызывают больше доверия, чем план с «зубчатыми» выступами.
Двушки и небольшие семейные форматы
В сегменте семейного жилья в 2025 году доминируют евро-двушки и евро-трешки с двумя спальнями. Востребованы форматы, где есть:
— кухня-гостиная от 18 м²;
— сплит-система санузлов (раздельный или два с/у);
— возможность выделить гардеробную минимум 2 м².
Если в доме хорошая звукоизоляция и адекватная управляемость общих расходов, такие квартиры уходят быстрее других. На вторичке заметно растёт разрыв в цене между аналогичными по площади, но разными по планировке лотами — иногда до 15–20 % в пользу продуманных вариантов.
Сравнение с планировками прошлых лет
Чем «советские» и ранние 2000-е проигрывают
Старые дома часто имеют один и тот же набор проблем: маленькие кухни 5–7 м², проходные комнаты, узкие коридоры, где разойтись вдвоём сложно. На фоне новых ЖК такие квартиры проигрывают именно сценариями использования. Никакой ремонт не сделает кухню больше без серьёзных вмешательств, а согласовать перенос мокрых зон в панельном доме почти нереально. Поэтому даже при схожей локации ликвидность уходит к новостройкам с грамотными евроформатами, где планировочные решения учитывали современный образ жизни.
Диаграмма эволюции требований
Если описать изменения условной диаграммой по десятилетиям, картина получится такой:
1980-е: [Минимум площади] > [Отдельная кухня] > [Проходные комнаты допустимы].
2000-е: [Больше метров] > [Две комнаты] > [Кухня 8–10 м²].
2010-е: [Евроформат] > [Кухня-гостиная] > [1–2 спальни].
2020-е: [Гибкость] > [Рабочее место дома] > [Разделение приватных зон].
Именно последний этап объясняет, почему привычная «двушка» с маленькой кухней сегодня воспринимается уже не как мечта, а как компромисс.
Примеры удачных решений в разных метражах
Компакт до 40 м²
В формате до 40 м² удачной считается планировка типа «распашонка в миниатюре»: большое окно в кухне-гостиной и отдельное окно в спальне, без тёмных коридоров. Пример диаграммы:
[Вход] → [Мини-холл] → слева [С/у] | прямо [Кухня-гостиная] → справа [Спальня].
Здесь важно, чтобы несущие стены не разрезали пространство пополам. Тогда владелец может играть мебелью и лёгкими перегородками, не залезая в капитальные конструкции, что нравится и дизайнерам, и тем, кто делает ремонт своими силами.
Семейный формат 60–70 м²
На площади около 65 м² оптимален умеренно вытянутый прямоугольник с разделением «дневной» и «ночной» зон:
[Вход] → [Холл с гардеробом] → слева [Кухня-гостиная] и гостевой с/у, справа [2 спальни] и ванная.
Такое зонирование позволяет не тревожить спящих, если кто-то работает допоздна или вернулся домой позже. Для семей с детьми это гораздо важнее, чем красивый, но бесполезный второй коридор. Инвесторы любят такие варианты за широту целевой аудитории — от молодой пары до семьи с двумя детьми.
Прогноз: как будут меняться планировки после 2025 года
Укрепление тренда на гибкость и «кабинеты»
С учётом того, как массово компании переходят на гибридный график, застройщики уже закладывают мини-кабинеты и ниши под рабочие места даже в скромные «однушки». Можно ожидать, что через 3–5 лет стандартом станут проекты, где в описании прямо фигурируют «рабочая зона в кухне-гостиной» или «пространство под домашний офис». На диаграммах БТИ это будут маленькие выступы или расширения у окон, а на практике — полноценный стол с розетками и местом для техники.
Рост интереса к трансформируемому пространству
Следующий логичный шаг — умные перегородки и мебель-трансформеры в проектных решениях. Разработчики уже тестируют идеи, когда базовая планировка предусматривает, например, лёгкую раздвижную стену между частью гостиной и зоной, где можно сделать спальню. Для массового рынка это может стать ответом на вопрос, какая планировка квартиры в новостройке самая ликвидная: та, что без перепланировки превращается из «однушки» в «условную двушку» и обратно. И чем проще это сделать, тем выше будет её цена на вторичке.
Итоги: на что реально смотреть при выборе планировки
Сегодня ликвидность квартиры в новостройке определяется не только районом и именем застройщика, но и качеством планировочных решений. В выигрышном положении оказываются евроформаты с одной-двумя спальнями, разумной площадью и возможностью разместить рабочие места. При этом лучшая планировка 2-комнатной квартиры в новостройке и удачная «однушка» всё больше сближаются по логике зонирования: кухня-гостиная как центр жизни и изолированные тихие комнаты. Покупателю остаётся задать себе простой вопрос: «Смогу ли я продать это через 5–10 лет быстрее соседей?» Если ответ честно «да», значит, вы близки к действительно ликвидной планировке.