Почему апартаменты в новостройке так манят инвесторов
Инвестиции в апартаменты в новостройках кажутся идеей «из инстаграма»: красивая картинка, свежий дом, управляющая компания всё делает за вас, а деньги сами капают на счёт. На практике всё меньше глянца и больше математики: объект юридически не жильё, коммуналка дороже, прописка невозможна, а банки и налоговая смотрят на такие сделки чуть внимательнее. При этом именно сегмент апартов даёт доступ к локациям, где обычные квартиры уже невыгодно покупать: центр, деловые кластеры, локации у метро. Поэтому главный вопрос не «брать или не брать», а «при каких вводных это вообще работает и когда окупится».
Юридические подводные камни: что вы реально покупаете
Почти все, кто решает купить апартаменты в новостройке для сдачи в аренду, вначале не до конца понимают статус объекта. Это нежилое помещение с соответствующими тарифами: повышенные коммунальные платежи, иной порядок пожарных и санитарных требований, иногда ограничения по размещению арендаторов (например, по хостельному формату). В ряде городов власти периодически обсуждают изменение правил для апарт-отелей, от требований по парковкам до норм заселения. Риски не катастрофические, но инвестор должен учитывать, что завтра объект могут обязать дооборудовать или изменить режим использования, а расходы лягут именно на собственника, а не на застройщика.
Налоги, доходность и реальная окупаемость апартаментов
Самая неприятная часть — это налоги и доходность апартаментов в новостройках для инвесторов, которые привыкли мыслить «грязной» доходностью. В рекламных буклетах показывают 10–12 % годовых, но там часто забывают про НДФЛ или налог при упрощёнке, про повышенный имущественный налог как на нежилой фонд, страхование, простой между арендаторами и комиссии управляющей компании. Если всё честно посчитать, по реальным сделкам выходит 5–7 % годовых в рублях при сценарии «управляшка всё делает сама» и 7–9 %, если вы активно участвуете, сами ищете арендаторов и контролируете ремонт. Окупаемость по деньгам растягивается до 11–15 лет, а не сказочные 7–8, которые часто рисуют в презентациях.
Реальные кейсы: когда апарты выстрелили, а когда нет
Пример из практики: инвестор взял студию в апарт-комплексе у делового центра на раннем этапе стройки, вход по цене 5,5 млн, ипотека под 8 % с большим первым взносом. Через два года объект сдан, управляющая компания даёт фиксированный доход, фактически это доходные апартаменты в новостройках под ключ: уборка, заселение, реклама — всё на них. По итогам первого года аренды «на руки» выходит около 32–35 тысяч в месяц после всех удержаний. В пересчёте на вложенные собственные средства доходность близка к 9 % годовых, что в его случае перекрыло банковский депозит. Обратный кейс: апарт-проект на окраине города, без сильного арендного спроса. Объект куплен за 4,2 млн, заселение идёт вяло, простаивает по 3–4 месяца в году, итоговая доходность еле дотягивает до 4 % — и это без учёта личного времени собственника.
Неочевидные решения: как не зависеть от одной модели дохода
Мало кто рассматривает апартаменты в новостройке как инвестиция, отзывы и окупаемость обычно крутятся только вокруг долгосрочной аренды. Однако некоторые собственники перестраивают модель. Например, разделяют крупный лот на две функциональные зоны: рабочий кабинет + мини-спальня, и целятся в корпоративных клиентов, которые арендуют блоками для сотрудников на проектах. Другие делают гибрид: в будни ориентируются на бизнес-путешественников, а в выходные подключают посуточный поток через агрегаторы, договариваясь с управляющей компанией о комбинированном формате. Такая схема требует больше вовлечённости и грамотного договора, но по реальным кейсам поднимает доходность на 2–3 процентных пункта относительно стандартной «пассивной» сдачи.
Альтернативные методы: всегда ли апартаменты лучше обычной квартиры
Иногда инвестиционная задача решается проще. Вместо того чтобы гнаться за модным форматом, стоит сопоставить апарты с классической квартирой в том же районе. Есть примеры, когда люди покупали «однушку» в качественном жилом комплексе без статуса апартов и добивались сопоставимой доходности за счёт стабильного спроса и меньших эксплуатационных расходов. Другой альтернативный подход — рассмотреть готовый арендный бизнес: апарт-юнит с уже действующим договором аренды и прозрачной историей платежей за 2–3 года. Доходность там может выглядеть скромнее, зато меньше неопределённости. Наконец, стоит сравнить апарты с коммерческими помещениями стрит-ретейла: иногда арендный бизнес с надёжным арендатором даёт доход выше, при схожем объёме вложений и более понятных правилах игры.
Лайфхаки для профессионалов: как выжать максимум из объекта
Опытные инвесторы смотрят на проекты иначе. Во‑первых, они выбирают не рекламную обёртку, а конкретный сценарий спроса: деловой трафик, туристический поток, транспортную доступность, конкуренцию по сегменту. Во‑вторых, ещё до сделки считают не только доход, но и выход: насколько легко будет продать объект через 5–7 лет и кому именно. В‑третьих, заранее проговаривают с управляющей компанией все штрафы, порядок расторжения и механизм изменения тарифов, чтобы потом не удивляться пересмотру условий. И, наконец, они всегда закладывают план «Б»: возможность перепрофилировать апартаменты в офис или, наоборот, перевести в другой формат размещения, если рынок аренды просядет. Такой подход не отменяет рисков, но помогает превратить авантюру в управляемый инвестиционный проект.