Когда ранняя стадия действительно выгодна
Инвестирование в новостройки на ранних этапах – это игра на разнице между ценой котлована и ценой сданного дома. В типичном проекте в крупном городе разброс может составлять 25–40 % за 2–3 года, а в отдельных локациях рост доходил до 60 % при удачном попадании в момент и район. Но важно понимать: это уже не «легкие деньги» из нулевых. Сейчас рынок взрослее, маржа ниже, а риски распределены между банками, застройщиком и дольщиком по эскроу-схеме. Поэтому стратегия работает, только если вы считаете цифры, а не ориентируетесь на рассказы знакомых.
Технический блок: в городах‑миллионниках средний рост цены квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию по данным аналитиков за последние годы – 20–30 %. При этом ипотечная ставка по новостройкам с господдержкой часто ниже рыночной на 1–3 п.п., что позволяет компенсировать часть рисков и колебаний рынка, если объект выбран грамотно и с расчётом на выход через 2–5 лет после ввода дома.
Кейс 1: студия на котловане против «почти готового» дома
Владимир в 2020 году решил купить квартиру в новостройке для инвестиций, выбирал между студией на этапе котлована и аналогичной в доме с готовностью 70 %. Локация – спальный район у новой станции метро, город‑миллионник. Цена студии на котловане была 3,3 млн, в почти готовом доме – 3,9 млн. Через три года обе квартиры стоили около 5,2–5,4 млн. Разница: доходность по котловану вышла около 55 %, а по почти готовому объекту – порядка 35 %, при том что арендный поток у обоих вариантов схожий.
Технический блок: при инвестиции в студию на этапе котлована Владимир внес 15 % собственных средств (495 тыс.), остальное – ипотека под 6,5 % с господдержкой. Ежемесячный платеж составлял около 21 тыс. руб., арендный поток после сдачи – 26–28 тыс. руб. Чистый денежный поток до продажи был около нуля, зато прирост капитала за три года превысил 1,9 млн руб. на вложенные менее 0,5 млн собственных средств, что дало высокую долю заемного плеча.
Где проходит грань между выгодой и лишним риском
Инвестиции в новостройки на этапе котлована привлекают максимальной скидкой, но грешат максимальной неопределенностью: не факт, что ближайшие два года рынок будет расти такими же темпами, а главное – что застройщик выдержит сроки. После 2019 года с эскроу-счетами риск обманутых дольщиков снизился, но задержки, изменения по фасадам и инфраструктуре никуда не исчезли. Поэтому ключевая задача инвестора – оценить не только дисконт, но и вероятность нормального завершения проекта без драматических переносов.
Технический блок: задержка сдачи на 6–12 месяцев способна «съесть» 20–30 % ожидаемой годовой доходности. Например, если инвестор рассчитывает выйти из проекта через 2 года с ростом в 30 %, но дом сдвигается еще на год, то годовая доходность падает примерно с 15 % до 10 %. При этом ипотечные платежи и налоги продолжают идти, а арендный поток появляется позже, чем планировалось на старте.
Алгоритм: как выгодно вложить деньги в новостройку на этапе строительства
Чтобы инвестирование в строящееся жилье на ранних этапах не превратилось в лотерею, полезно идти по четкому алгоритму. Минимальный рабочий план можно описать так:
1. Сначала выбираем локацию, а не ЖК: транспорт, рабочие места, школы, планы города.
2. Потом анализируем динамику цен и аренды за последние 3–5 лет.
3. Дальше – изучаем застройщика и его завершенные объекты.
4. Считаем финансовую модель: ипотека, налоги, аренда, прогноз цены.
5. Заранее планируем стратегию выхода: продажа на ключах, после года владения или удержание под аренду.
Технический блок: в финансовой модели важно заложить: первоначальный взнос минимум 15–20 %, ставку ипотеки (плюс возможный рост после окончания льготного периода), один‑два месяца простоя без арендатора в году, НДФЛ 13 % с арендного дохода (если не ИП/самозанятый), 0,1–0,3 % кадастровой стоимости на налог на имущество, а также 3–5 % от цены продажи на услуги брокера, рекламу и сопутствующие расходы при выходе.
Кейс 2: ошибка с «перспективным» районом
Ирина в 2018‑м зашла в проект, который активно рекламировали как будущий деловой кластер: обещали бизнес‑центры, ТРЦ, развязку. Цена двухкомнатной квартиры на старте была 4,6 млн, казалось, что через три‑четыре года район станет «новым центром притяжения». Дом сдали вовремя, но планы по инфраструктуре перенесли, офисы не построили, а транспорт перегрузили плотной застройкой. В итоге к 2023 году квартира стоила лишь 6,1 млн, при этом арендный спрос оказался средним, а не премиальным.
Технический блок: планируя доходность, Ирина ориентировалась на рост цены в 50 % за 5 лет, но по факту получила около 32 %. При этом реальная чистая доходность с учетом налога, простоя и мелкого ремонта для арендаторов снизилась до 5–6 % годовых в рублях. Это лишь немного выше средней доходности консервативных облигаций за тот период, но несопоставимо больше по уровню хлопот и времени, потраченному на управление объектом.
Как выбирать лучших застройщиков и фильтровать рекламу
На длинной дистанции лучшие застройщики для инвестиций в новостройки – это не те, у кого самые яркие буклеты, а те, у кого минимальное количество затянувшихся объектов, судебных споров и резких отклонений от заявленных концепций. Оценка проста: смотрите не только на красивые рендеры, а на реальные сданные ЖК за последние 5–7 лет. Если компания стабильно соблюдает сроки в пределах 3–6 месяцев и не урезает обещанную инфраструктуру, это куда более важный знак, чем агрессивные скидки и акции на старте продаж.
Технический блок: проверка застройщика включает анализ Единого реестра проблемных объектов, судебных решений в картотеке арбитражных дел, финансовой отчетности (для публичных компаний), а также истории изменений проектной декларации по предыдущим комплексам. Наличие эскроу‑счетов снижает риск недостроя, но не убирает риск задержек и ухудшения потребительских характеристик ЖК по сравнению с первоначальной концепцией.
Когда имеет смысл брать ипотеку ради инвестпроекта
Многих останавливает мысль, что инвестиции в новостройки на этапе котлована подразумевают долгие ипотечные выплаты. На практике ипотека превращается в инструмент: банк финансирует большую часть актива, а инвестор управляет риском и доходностью. Логика проста: если ожидаемый прирост стоимости и арендный поток перекрывают расходы и дают приемлемую премию к безрисковой ставке, проект имеет право на жизнь. Но так бывает не всегда, особенно при высоких ставках и слабом росте рынка.
Технический блок: ориентир – премия к ставке ОФЗ. Если 10‑летние облигации дают условные 9 % годовых, то смысл входить в проект со всеми рисками рынка недвижимости есть только при ожидаемой доходности от 13–15 % годовых и выше. В расчет включаем и прирост цены, и аренду, и налоговые вычеты по ипотеке (13 % от уплаченных процентов, но с лимитами), а также дисконтируем будущие денежные потоки, если план инвестирования растянут на 10–15 лет.
Кейс 3: стратегия «заход – выход на ключах»
Андрей использовал более «холодную» модель. В 2021 году он зашел в два проекта бизнес‑класса с высоким спросом и ограниченным предложением. Цель – перепродать сразу после получения ключей, не выводя квартиры на аренду. Средняя цена входа была около 260 тыс. за кв. м, при этом аналоги в соседних сданных домах продавались уже по 300–320 тыс. План был прост: зафиксировать минимум 25–30 % маржи к моменту ввода и использовать выручку как капитал для следующего цикла без долговой нагрузки.
Технический блок: Андрей брал квартиры без ипотеки, используя ранее заработанный капитал. Это сильно снижало риски и зависимость от ставок. Комиссии агентств при продаже составили около 2,5 % от суммы сделки, еще порядка 1 % ушло на мелкую отделку, юридическое сопровождение и маркетинг. В итоге чистая доходность по двум объектам за 2,5 года составила около 28 и 31 % соответственно, что дало среднегодовую доходность порядка 11–12 % при умеренном уровне риска.
Кому стратегия раннего входа подходит, а кому лучше не лезть
Инвестирование в строящееся жилье на ранних этапах подходит людям, готовым считать и выдерживать паузы. Если у вас нет финансовой подушки на 6–12 месяцев платежей без аренды, нет запаса по доходу на случай роста ставки, то ранняя стадия превращается не в инвестицию, а в стресс. Важно честно ответить себе, готовы ли вы следить за застройщиком, общаться с управляющей компанией, менять арендаторов и при необходимости корректировать стратегию выхода, а не просто ждать «чуда рынка».
Технический блок: разумно держать резерв минимум 6–9 ежемесячных платежей по ипотеке на отдельном счете плюс 3–5 % стоимости квартиры на возможный ремонт и простои. При планировании горизонта инвестиций в 5–7 лет лучше моделировать сразу два сценария: базовый (рост 20–25 % за цикл) и стрессовый (рост близкий к нулю и задержка сдачи до года). Решение о входе принимаем только если оба сценария не ведут к финансовому коллапсу.
Итог: когда игра все-таки стоит свеч
Итак, игра стоит свеч, когда вы не просто хотите «повезет – не повезет», а понимаете, как зарабатывать на циклах рынка. Если вы тщательно выбираете локацию, анализируете застройщика, считаете финансовую модель и заранее продумываете, как будете выходить из проекта, тогда инвестиции в новостройки на этапе котлована могут дать вам ощутимую прибавку к капиталу. Но если подход «авось вырастет» кажется вам нормальным, лучше ограничиться более простыми и прозрачными инструментами, чем сложный и инерционный рынок недвижимости.